Fondos de Pensiones y el Sector Inmobiliario
Asimetrías entre países de las Américas.
Columna de Gonzalo Castro
Socio Fundador en Panamerican Real Estate
Capital & Services
13 de julio de 2015
Santiago. En una carta al director de un diario chileno, el lector se
quejaba que el retorno histórico de los fondos
de pensiones (modernos) en Chile había estado muy por debajo del de los activos inmobiliarios y las
expectativas futuras eran aún peores, señalaba.
Las preguntas que surgen con fuerza son ¿por
qué́ los fondos de
pensiones chilenos no invierten en activos inmobiliarios? O bien ¿porqué
no invierten directamente en activos inmobiliarios? O
quizás ¿porqué
no invierten más en activos inmobiliarios? Así es que decidimos investigar la inversión en el asset class inmobiliario en aquellos países del continente, cuyos fondos de pensiones tienen más de US$ 100 mil millones en activos totales.
Habiendo
visitado activos inmobiliarios con gerentes de fondos de pensiones canadienses,
me di cuenta de que este país de 35 millones de
habitantes, cuyos fondos de pensiones totales se empinan por sobre US$ 1,3
billones, es el más agresivo a la hora
de invertir en bienes raíces. El mercado de
las administrado- ras de fondos de pensiones está altamente fragmentado, con más de 100 gestores específicos a una industria o región. Para los principales actores, la escala de sus inversiones es
tan grande que tienen sus propias filiales especializadas en bienes raíces. Es el caso de Cadillac Fairview, empresa propietaria,
desarrolladora y operadora de activos de renta inmobiliaria que es filial de
Ontario Teachers Pension Plan (OTTP), fondo el que administra US$ 122 mil
millones, de los cuales el 14,4%, o US$17.400 millones, se encuentra invertido
en bienes raíces, una de las
mayores allocations en la industria.
Los
canadienses son los inversionistas extranjeros más importantes en los centros comerciales brasileños. Con una participación del 27,9% y un valor de US$ 800 millones, OTTP es el segundo
mayor accionista de Multiplan, uno de los mayores propietarios y
desarrolladores de malls con grandes activos tales como el Morumbi Shopping en
Sao Paulo y el Barra Shopping en Rio. De manera similar, Canada Pension Plan
Investment Board (CPPIB), con activos totales de pensiones de US$ 217 mil
millones, se convirtió́ en el mayor
accionista en Aliansce Shopping Centers, con una participación de 29,2%. CPPIB tiene más de US$ 1.800 millones de patrimonio comprometidos con bienes raíces comerciales en Brasil. Con US$ 25 mil millones invertidos a
nivel mundial, CPPIB tiene un impresionante 11,5% asignado a activos
inmobiliarios. Como se pueden imaginar, los fondos de pensiones canadienses han
desarrollado una importante experiencia in-house en bienes raíces, debido a la alta ponderación que tiene esta clase de activos. Es muy habitual encontrar a su
equipo de inversiones en distintos foros de inversión institucional en bienes raíces.
Con US$ 14.7
billones en activos totales, EE.UU. también tiene una industria de fondos de pensiones muy fragmentada pero,
gracias a la gran extensión del país, muchos de ellos son lo suficientemente grandes, como el
California Public Employees Retirement System (CalPers) o el Teachers Insurance
Annuity Association (TIAA-CREF). A estos fondos se les permite participar
directa o indirecta- mente en propiedades, tanto en su propio país como en el extranjero. Con activos totales de US$ 300 mil
millones, CalPers tiene el 11% invertido en bienes raíces y el New York State Common Retirement Fund tiene un 6,4% de sus
US$ 184 mil millones en activos totales asignados a bienes raíces. El Teacher
Retirement System of Texas (tambiéńn conocido como
Texas Teachers) tiene el 11,5% de sus US$ 132 mil millones asignados a activos
inmobiliarios.
En América Latina, solo a los fondos de pensiones brasileños se les permite invertir directamente en bienes raíces, que representan un 4,5% de sus
activos totales de US$239 mil millones. Algunos ejemplos muy conocidos son el
resort Costa do Sauipe en Bahía o el edificio de
oficinas Birmann 21 en Sao Paulo, propiedad de Previ, el fondo de pensiones más grande del país. Adicionalmente,
otro 0,5% se invierte a través de los fondos de inversión inmobiliaria (FII), un vehículo libre de impuestos similar a los REITs de Estados Unidos, por
lo que la inversión total en bienes raíces es de alrededor de US$ 12 mil millones.
Por alguna razón, los países de la Alianza
del Pacífico (México, Chile, Colombia y Perú)
no permiten que los fondos de pensiones inviertan directamente en bienes raíces. No
compartimos esa visión. Si los administradores de fondos de pensiones pueden
desarrollar las habilidades necesarias para invertir en acciones o renta fija, también pueden desarrollar habilidades para invertir en bienes raíces, como lo han hecho sus pares de
Canadá, Estados Unidos y Brasil.
A pesar de
que a los fondos de pensiones mexicanos o AFOREs (US$ 162 mil millones en
activos totales), no se les permite invertir directamente en activos
inmobiliarios, la creación de las FIBRAs (vehículo libre de impuestos similar al REIT de Estados Unidos) y CKDs
provocaron un financiamiento masivo del sector inmobiliario local. Las AFOREs
tienen un 5,2% de sus activos totales invertidos indirectamente en el sector
inmobiliario a través de FIBRAs y CKDs,
su mayor asignacióńn histórica, por un total
de US$ 7,6 mil millones.
Los fondos
de pensiones de Chile (conocidos localmente como AFPs) administran US$ 166 mil
millones. Estimamos que hay US$ 800 millones o el 0,5% de los activos totales
invertidos indirectamente a través de fondos de inversión inmobiliarios. Esa cifra parece demasiado baja. La asignación de un 5% a bienes raíces, significaría US$ 8.300l
millones y suponiendo una estructura de financia- miento tradicional, con una relación deuda a valor (LTV) de un 75%, la capacidad de inversión sería de alrededor de
US$ 33 mil millones. Por otro lado, estimamos que alrededor de US$ 2.500
millones en activos inmobiliarios comerciales han sido transados en los últimos 5 años en Chile, por lo
que la asignación a esta clase de
activos podría generar una presión alcista indeseable en los precios de las propiedades con la
consiguiente compresión de los cap rates,
lo que haría necesario invertir
en el extranjero, tal como lo hacen los fondos estadounidenses y canadienses.
En resumen,
pensamos que en algunos países los reguladores
de los fondos de pensiones deben ser menos estrictos con los activos
inmobiliarios, tanto en límites de asignación como en las estructuras de inversión permitidas. Hoy, los bienes raíces son una clase de activo más y no merecen ser clasificados como "Activos
Alternativos" u "Otros Activos", mezclándolos con derivados, private equity y otro tipo de inversiones no
tradicionales. Aunque es difícil decir cuánto sería
el allocation correcto, la Pension Real Estate Association (PREA), organización sin fines de lucro que agrupa a más
de 700 inversionistas institucionales que en conjunto administran US$ 2,7
billones de activos totales, informó que el 8,9% estaba
asignado a bienes raíces a diciembre de
2013, lo que es cercano a la regla dorada de que una cartera bien equilibrada
debe tener un 10% asignado a bienes raíces.
Nota 1:
usamos el billón español, es decir 1 billón = 1.000.000 de millones
