Centros Comerciales: Perspectivas.

Octubre 2, 2015

por Mario Castro F., CRX, CSM, CMD, CDP, CLS

Hace algunos años, en cualquier foro de Centros Comerciales en América, la seguridad en estos complejos comerciales era mencionada como uno de los principales atractivos del creciente tráfico que presentaban, con su consecuente expectativa sobre las ventas. Un modelo de negocio exitoso en cualquier región en la que se ha desarrollado.

Tal vez ese mismo éxito ha revertido un poco la situación y los Centros Comerciales harían bien en mirarla con atención. Es indudable que las tensiones sociales y políticas a través del globo han cambiado sustancialmente, siendo las acumulaciones de grandes grupos de personas, objetivos del terrorismo y del hampa. Los Centros Comerciales no escapan a este hecho y es necesario que se realicen inversiones para elevar el nivel de seguridad de acuerdo con las circunstancias.

Adicionalmente y con mucha relación a lo anterior, los avances en tecnología, principalmente en telecomunicaciones, con los teléfonos inteligentes, acceso a internet e internet de las cosas (IoT) hacen razonable que pensemos en el impacto que estas tecnologías tendrán en el modelo de negocio de los Centros Comerciales en el futuro cercano.

1)   Seguridad. La enorme cantidad de información a manejar hace indudable que la tecnología deba jugar un papel preponderante en la evolución del Centro Comercial y en la búsqueda de espacios seguros que sean atractivos para sus visitantes.

-        Reconocimiento de rostros. Esta tecnología deberá ser implantada en los Centros Comerciales siendo aconsejable, además, que se intercambie una Base de Datos de todos los ofensores de normas y leyes en el comportamiento al interior de los espacios comunes.

También es aconsejable que exista algún tipo de intercambio de información con las Bases de Datos de las autoridades, de manera de estar atentos ante alertas de situaciones en desarrollo que puedan afectar la seguridad del Centro Comercial.

-        Estacionamientos. Tanto en la búsqueda de un mejor uso y eficiencia en la gestión de los estacionamientos de Centros Comerciales, como en el mejoramiento de su seguridad es necesario invertir en sistemas de localización e identificación de vehículos, esto unido al conteo y disponibilidad de espacios vacantes.

La tecnología actualmente permite identificar la ubicación de cada vehículo dentro del estacionamiento y comparar la información de placas con Bases de Datos de carros robados o comprometidos en violaciones a normas y leyes de tránsito, proveyendo al Centro de un importante valor agregado en la seguridad del mismo.

Por otra parte, la información visual de disponibilidad de espacios vacantes apunta a una mayor eficiencia en el uso del estacionamiento, pudiendo lograrse mejoras en la ocupación entre un 10% y un 20% como mínimo, aumentando el número de visitantes, prolongando los tiempos de estadía en las áreas comerciales y, por ende, potenciando las ventas esperadas.

-        Alarmas digitales. La tecnología de cámaras digitales permite establecer todo tipo de alarmas para transgresiones y accesos a espacios prohibidos a personas no autorizadas. Es necesario señalar aquí la necesidad de usar sistemas de alta resolución que tengan relación con el resultado buscado para así no desperdiciar inútilmente las importantes inversiones que se requieren.

Este tipo de alarmas permite reconocer a los transgresores, resguardando así los espacios no comunes del centro. Es indudable que todos los espacios no comunes y en espacial aquellos en los que se ubican los sistemas neurálgicos de la edificación deben estar resguardados por sistemas de Control de Acceso funcionando en paralelo con sistemas de cámaras digitales.

2)   Tecnología. La tecnología, ya es parte de nuestra existencia y modo de vida, y no abrazarla es una apuesta segura al fracaso, considerando las enormes ventajas competitivas que agrega a aquellos que saben adaptarse y utilizarla.

-        Omnicanal. El acceso a distintos canales de comercialización, incluso por importantes marcas y comerciantes minoristas está dando un fuerte impulso a las ventas fuera o no controladas en el espacio comercial del Centro, principalmente a través de la red de internet, creando, al menos, la necesidad de desarrollar modelos de negocio que permitan manejar la situación.

-        Telecomunicaciones. La tecnología de los “smartphones” progresa a pasos acelerados y su uso es cada vez más habitual entre los consumidores. Los comerciantes utilizan esta tecnología como un canal de información y conexión permanente con sus consumidores. Es indudable que los Centros Comerciales deben desarrollar elementos de comunicación que involucren a todos los actores al interior y en la periferia del Centro Comercial, extendiendo su capacidad de convocatoria y aumentando así el número de visitantes y las ventas potenciales.

-        Internet de las Cosas (IoT). Un mundo en el que todo esté conectado y la información fluya a nuestros dispositivos “inteligentes” de uso diario y común, está a la vuelta de la esquina y la ventaja será de aquellos que estén mejor preparados y con anticipación.

El Centro Comercial, no solo podrá ser visitado virtualmente sino que sus elementos, nos darán información, en tiempo real, de lo que existe y sucede en él. No creo que su existencia física esté amenazada por estas tecnologías, pero si exigen un gran esfuerzo de adaptación para seguir siendo el más importante espacio de intercambio de bienes y servicios así como de desarrollo cultural y social de nuestras comunidades.

Fondos de Pensiones y el Sector Inmobiliario

Asimetrías entre países de las Américas.

Columna de Gonzalo Castro

Socio Fundador en Panamerican Real Estate Capital & Services

http://www.panamre.com/

13 de julio de 2015

Santiago. En una carta al director de un diario chileno, el lector se quejaba que el retorno histórico de los fondos de pensiones (modernos) en Chile había estado muy por debajo del de los activos inmobiliarios y las expectativas futuras eran aún peores, señalaba. Las preguntas que surgen con fuerza son ¿por qué́ los fondos de pensiones chilenos no invierten en activos inmobiliarios? O bien ¿porqué no invierten directamente en activos inmobiliarios? O quizás ¿porqué no invierten más en activos inmobiliarios? Así es que decidimos investigar la inversión en el asset class inmobiliario en aquellos países del continente, cuyos fondos de pensiones tienen más de US$ 100 mil millones en activos totales.

Habiendo visitado activos inmobiliarios con gerentes de fondos de pensiones canadienses, me di cuenta de que este país de 35 millones de habitantes, cuyos fondos de pensiones totales se empinan por sobre US$ 1,3 billones, es el más agresivo a la hora de invertir en bienes raíces. El mercado de las administrado- ras de fondos de pensiones está altamente fragmentado, con más de 100 gestores específicos a una industria o región. Para los principales actores, la escala de sus inversiones es tan grande que tienen sus propias filiales especializadas en bienes raíces. Es el caso de Cadillac Fairview, empresa propietaria, desarrolladora y operadora de activos de renta inmobiliaria que es filial de Ontario Teachers Pension Plan (OTTP), fondo el que administra US$ 122 mil millones, de los cuales el 14,4%, o US$17.400 millones, se encuentra invertido en bienes raíces, una de las mayores allocations en la industria.

Los canadienses son los inversionistas extranjeros más importantes en los centros comerciales brasileños. Con una participación del 27,9% y un valor de US$ 800 millones, OTTP es el segundo mayor accionista de Multiplan, uno de los mayores propietarios y desarrolladores de malls con grandes activos tales como el Morumbi Shopping en Sao Paulo y el Barra Shopping en Rio. De manera similar, Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), con activos totales de pensiones de US$ 217 mil millones, se convirtió́ en el mayor accionista en Aliansce Shopping Centers, con una participación de 29,2%. CPPIB tiene más de US$ 1.800 millones de patrimonio comprometidos con bienes raíces comerciales en Brasil. Con US$ 25 mil millones invertidos a nivel mundial, CPPIB tiene un impresionante 11,5% asignado a activos inmobiliarios. Como se pueden imaginar, los fondos de pensiones canadienses han desarrollado una importante experiencia in-house en bienes raíces, debido a la alta ponderación que tiene esta clase de activos. Es muy habitual encontrar a su equipo de inversiones en distintos foros de inversión institucional en bienes raíces.

Con US$ 14.7 billones en activos totales, EE.UU. también tiene una industria de fondos de pensiones muy fragmentada pero, gracias a la gran extensión del país, muchos de ellos son lo suficientemente grandes, como el California Public Employees Retirement System (CalPers) o el Teachers Insurance Annuity Association (TIAA-CREF). A estos fondos se les permite participar directa o indirecta- mente en propiedades, tanto en su propio país como en el extranjero. Con activos totales de US$ 300 mil millones, CalPers tiene el 11% invertido en bienes raíces y el New York State Common Retirement Fund tiene un 6,4% de sus US$ 184 mil millones en activos totales asignados a bienes raíces. El Teacher Retirement System of Texas (tambiéńn conocido como Texas Teachers) tiene el 11,5% de sus US$ 132 mil millones asignados a activos inmobiliarios.

En América Latina, solo a los fondos de pensiones brasileños se les permite invertir directamente en bienes raíces, que representan un 4,5% de sus activos totales de US$239 mil millones. Algunos ejemplos muy conocidos son el resort Costa do Sauipe en Bahía o el edificio de oficinas Birmann 21 en Sao Paulo, propiedad de Previ, el fondo de pensiones más grande del país. Adicionalmente, otro 0,5% se invierte a través de los fondos de inversión inmobiliaria (FII), un vehículo libre de impuestos similar a los REITs de Estados Unidos, por lo que la inversión total en bienes raíces es de alrededor de US$ 12 mil millones.

Por alguna razón, los países de la Alianza del Pacífico (México, Chile, Colombia y Perú) no permiten que los fondos de pensiones inviertan directamente en bienes raíces. No compartimos esa visión. Si los administradores de fondos de pensiones pueden desarrollar las habilidades necesarias para invertir en acciones o renta fija, también pueden desarrollar habilidades para invertir en bienes raíces, como lo han hecho sus pares de Canadá, Estados Unidos y Brasil.

A pesar de que a los fondos de pensiones mexicanos o AFOREs (US$ 162 mil millones en activos totales), no se les permite invertir directamente en activos inmobiliarios, la creación de las FIBRAs (vehículo libre de impuestos similar al REIT de Estados Unidos) y CKDs provocaron un financiamiento masivo del sector inmobiliario local. Las AFOREs tienen un 5,2% de sus activos totales invertidos indirectamente en el sector inmobiliario a través de FIBRAs y CKDs, su mayor asignacióńn histórica, por un total de US$ 7,6 mil millones.

Los fondos de pensiones de Chile (conocidos localmente como AFPs) administran US$ 166 mil millones. Estimamos que hay US$ 800 millones o el 0,5% de los activos totales invertidos indirectamente a través de fondos de inversión inmobiliarios. Esa cifra parece demasiado baja. La asignación de un 5% a bienes raíces, significaría US$ 8.300l millones y suponiendo una estructura de financia- miento tradicional, con una relación deuda a valor (LTV) de un 75%, la capacidad de inversión sería de alrededor de US$ 33 mil millones. Por otro lado, estimamos que alrededor de US$ 2.500 millones en activos inmobiliarios comerciales han sido transados en los últimos 5 años en Chile, por lo que la asignación a esta clase de activos podría generar una presión alcista indeseable en los precios de las propiedades con la consiguiente compresión de los cap rates, lo que haría necesario invertir en el extranjero, tal como lo hacen los fondos estadounidenses y canadienses.

En resumen, pensamos que en algunos países los reguladores de los fondos de pensiones deben ser menos estrictos con los activos inmobiliarios, tanto en límites de asignación como en las estructuras de inversión permitidas. Hoy, los bienes raíces son una clase de activo más y no merecen ser clasificados como "Activos Alternativos" u "Otros Activos", mezclándolos con derivados, private equity y otro tipo de inversiones no tradicionales. Aunque es difícil decir cuánto sería el allocation correcto, la Pension Real Estate Association (PREA), organización sin fines de lucro que agrupa a más de 700 inversionistas institucionales que en conjunto administran US$ 2,7 billones de activos totales, informó que el 8,9% estaba asignado a bienes raíces a diciembre de 2013, lo que es cercano a la regla dorada de que una cartera bien equilibrada debe tener un 10% asignado a bienes raíces.

Nota 1: usamos el billón español, es decir 1 billón = 1.000.000 de millones

Chile. La evolución de los Centros Comerciales

Mario Castro f.
12 de Diciembre, 2014

Santiago. La industria de los Centros Comerciales en Chile ha tenido un vertiginoso y exitoso ascenso en los últimos años. Luego de sus tímidos inicios, la acumulación de capital en la economía chilena orientó a estos hacia un modelo de negocio de bajo riesgo, diversificado y de largo plazo, capaz de absorber los grandes volúmenes y fondos que se estaban constituyendo.

Las inversiones crecieron de la mano de una experticia, que el resto de la region en Latino America solo comenzó a captar cuando las empresas chilenas aparecieron más allá de las fronteras, primero en Argentina y después en Peru, Colombia y Brasil en rápida sucesion. El desarrollo del retail en Chile se produce asociado, además, al crecimiento de una clase media con mayor poder adquisitivo y ávida de consumo de nuevos productos, cuya presencia en el mercado chileno se ve potenciada por bajísimas barreras arancelarias, modernos protocolos aduanales, puertos y aeropuertos de elevada eficiencia y convenios de libre comercio con casi todos los Paises del mundo.

Todos esos elementos han generado una verdadera explosión de Centros Comerciales, empresas emprendedoras y corporaciones de comercio minorista,  a todo lo largo del país, por una parte y por la otra han llevado a Chile a una variada gama de marcas y empresas de comercio minorista de orden mundial tanto de América como de Europa, Asia y Oceanía: Louis Vuitton, H&M, Emporio Armani, Forever21, y muchas otras, que hoy compiten con el comercio minorista local, muy exitoso sin duda.

Hemos visto casos de éxito y fracaso en este difícil y competitivo mercado: H&M de Suecia, en el primero de los casos, y Hering de Brasil, como expresión de esto último. Y menciono estas marcas pues su entrada se dio simultáneamente en el mercado Chileno, con un éxito total para H&M y una silenciosa retirada para Hering. Pudiéramos hablar de la manera H&M y la manera Hering para hacer las cosas en Chile.

El éxito de H&M, del Grupo Inditex y de otras marcas foráneas ha puesto en una posición incomoda a los grandes y pequeños minoristas locales, promoviendo una variedad de propuestas que finalmente está imponiendo el elemento esencial de los Centros Comerciales, a menudo obviado por los emprendedores: el Tenant Mix o mezcla comercial. No hay palabras suficientemente esclarecedoras para entender que el éxito en la industria de los Centros Comerciales se soporta fundamentalmente sobre la base de una apropiada mezcla comercial, amén de otros elementos que por supuesto agregan valor a cada emprendimiento.

En este contexto, se destaca como un hito en la historia de los Centros Comerciales en Chile, la decisión de Cencosud de no renovar el contrato de arriendo de Ripley, en Alto Las Condes, o recibir un mayor alquiler por m2 y la devolución de todo un piso de la prestigiosa y exitosa tienda en el Centro Comercial con 14.600 m2

Lo esencial del caso es el gran apetito de Cencosud por disponer de m2 premium para diversificar su mezcla comercial y poder así enfrentar la competencia de su cercano contrincante Parque Arauco Kennedy, con un Distrito de Lujo inaugurado a principios de este año. Para esta hora, ambas empresas llegaron a un acuerdo, no sin haber pasado por el cierre y tapiado de la gran tienda.

También pudiera haber elementos asociados al extraordinario éxito de las Departamentales Chilenas en oposición  a la aspiración de los emprendedores de diversificar sus marcas. Con sus contratos de largo plazo, se han convertido en un lastre que dificulta la evolución de los Centros Comerciales, alimentada por la proliferación de marcas y un público altamente exigente, con variedad de opciones a su disposición.

Un interesante tema para analizar en la próxima conferencia de RECon Latino AMÉRICA en Cancun, México, del 6 al 8 de Marzo de 2015.

Of oil and coconut water
Venezuela’s economy. Probably the world’s worst-managed economy
Sep 20th 2014 | CARACAS | From the print edition of The Economist.
 Timekeeper

A BIG oil producer unable to pay its bills during a protracted oil-price boom is a rare beast. Thanks to colossal economic mismanagement, that is exactly what Venezuela, the world’s tenth-largest oil exporter, has become.

At the end of the second quarter Venezuela’s trade-related bills exceeded the $21 billion it currently holds in foreign assets (see chart), almost all of which is in gold or is hard to turn into cash. Over $7 billion in repayments on its financial debt come due in October. The government insists it has the means and the will to pay foreign bondholders. Few observers expect it to miss the deadline. Even so, the dreaded word “default” is being bandied about.

On September 16th Standard & Poor’s, a ratings agency, downgraded Venezuelan debt, assessing the country as “vulnerable and dependent on favourable business, financial and economic conditions to meet financial commitments”. Reports that the government is seeking to sell Citgo, an American refining subsidiary of Petróleos de Venezuela (PDVSA), the state oil firm, have fuelled talk of cash-flow problems.

Even if it stays current on its financial dues, Venezuela is behind on other bills. Earlier this month two Harvard-based Venezuelan economists, Ricardo Hausmann and Miguel Angel Santos, caused a stir by criticising the government’s decision to keep paying bondholders religiously while running up billions in arrears to suppliers of food, medicine and other vital supplies. “To default on 30m Venezuelans rather than on Wall Street”, they wrote for Project Syndicate, a website, “is a signal of [the government’s] moral bankruptcy.” President Nicolás Maduro branded Mr Hausmann a “financial hitman” and threatened him with prosecution.

Another Venezuelan economist, Francisco Rodríguez of Bank of America Merrill Lynch, thinks that scarcities of basic goods stem from the government’s refusal to adopt sensible exchange-rate policies. On the black market a dollar trades for over 90 bolívares; “official” dollars are worth between 6.3 and 50 bolívares, depending on which of the country’s multiple exchange rates you use. Exports of oil and its derivatives, which are dollar-denominated, account for 97% of Venezuela’s foreign earnings. Using an overvalued official rate means that the country is not making as much money as it could: the fiscal deficit reached 17.2% of GDP last year.

The government has been bridging that gap in part by printing bolívares. That has caused the money supply almost to quadruple in two years and led to the world’s highest inflation rate, of over 60% a year. Food prices, by the government’s reckoning, have nearly doubled in the past year, hitting the poor, its main constituency, hardest of all.

Even worse than inflation is scarcity. The central bank stopped publishing monthly scarcity figures earlier this year, but independent estimates suggest that more than a third of basic goods are missing from the shelves. According to Freddy Ceballos, president of the federation of pharmacies (Fefarven), six out of every ten medicines are unavailable. The list runs from basic painkillers, such as paracetamol, to treatments for cancer and HIV. One unexpected side-effect has been a sharp increase in demand for coconut water, which Venezuelans normally buy to mix with whisky. Nowadays it is sought out more for its supposed anti-viral and anti-bacterial properties.

Unable to obtain what they need through normal channels, people are having to improvise. Social media are packed with requests for urgently required medicines, while some highly sought-after goods—babies’ nappies, say—are offered in exchange for others, like spare parts for cars. Those lucky enough to have friends or relatives abroad arrange for emergency relief. “My cousin in Panama sends my mother’s Parkinson’s treatment,” says one Caracas resident. “It costs $30 a time there, compared with a few bolívares here, but here you can’t get it.” An opposition political party has even asked the Red Cross to help relieve the scarcity of medicines.

The mess is a reflection not just of import-dependence and a shortage of dollars, but also the mismanagement of domestic industry. Some food producers have been nationalised; price controls often leave manufacturers operating at a loss. Some price rises have recently been authorised, but manufacturers say it is impossible to maintain normal output with such stop-go policies. For its part, the government blames what it calls an “economic war” and the contraband trade. It has instituted a nightly closure of the border with Colombia, and plans to fingerprint shoppers to prevent “excessive” purchases.

The prospects for a change of course are gloomy. On September 2nd Mr Maduro replaced the vice-president for economic affairs, Rafael Ramírez, with an army general; Mr Ramírez also lost his job as chairman of PDVSA in the reshuffle, which saw him moved to the foreign ministry. Under Mr Ramírez, PDVSA has not thrived. Oil exports have fallen by over 40% since 1997 because of lack of investment, offsetting the benefit from price gains. Nonetheless, Mr Ramírez was seen as the only man in the cabinet arguing for exchange-rate unification, a cut in fuel subsidies and a curb on the burgeoning money supply.

Venezuela’s streets are calmer now than earlier this year, when clashes between opposition protesters and government forces left more than 40 people dead. The reshuffle appears to have strengthened Mr Maduro’s position. Bondholders may well keep getting paid. But the price of the revolution’s survival seems to be the slow death of Venezuela.

The Economist. From the print edition: The Americas

Venezuela. Inaceptable estado de riesgo

Por Mario Castro F.
Agosto 22, 2014

Caracas. Con barril de petróleo a $100, sin disponibilidad de divisas, con más de 90% de dependencia de importaciones, con escasez de casi de 49% de alimentos básicos y 69% de medicinas, con la más alta inflación y criminalidad del mundo, el riesgo de la actual situación de Venezuela ante una caída del precio del petróleo es de terror. 

Un Gobierno no puede poner a toda una nación ante tan inaceptable riesgo. Si ocurriesen eventos tales como: USA aumenta su producción petrolera, Irán aumenta sus exportaciones de petróleo, Brasil y Colombia aumentan sus reservas probadas de petróleo, se descubren enormes reservas de petróleo en Congo, aumenta el uso de energías limpias, el auto eléctrico inunda el mercado y otros eventos posibles, la actual situación se exacerbaría a niveles inimaginables haciéndola parecer el recreo de un jardín infantil frente a lo que sobrevendría. 

Un Gobierno no puede poner a toda una nación en tal inaceptable estado de riesgo. Si el modelo no tiene sentido, si la Constitución ha sido violada, si nuestros hijos mueren por falta de medicinas y escasez de alimentos y por exceso de plomo, si el hampa se ha adueñado de las calles del país y los recursos de la nación han sido saqueados y secuestrado nuestro futuro, es deber de dirigentes políticos y Diputados a la Asamblea convocar a la restitución de la Constitución y exigir que el Gobierno cambie .... o cambiar al Gobierno.

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PROFESIONALIZANDO EL CONTROL DE OPERACIONES EN EL MALL

Publicado por Mario Castro F
SCSM, S.A.

17 de julio de 2014

Los indicadores de desempeño son una eficaz herramienta para control de las operaciones. Combinados de una manera jerárquica y creativa, proporcionan el método adecuado para establecer y controlar objetivos y metas en toda la operación y para todo el equipo, incluyendo el Mall y la tienda. Una propuesta de combinación jerárquica, para una tienda de línea, podría verse así:

- Trafico del Mall por día, semana y mes
- Tasa de Captación
- Tasa de Conversión
- Productos por atención
- Ventas por m2, día, semana y mes
- Ventas por vendedor por día, semana y mes

Esta estructura da lugar a la fijación de metas racionales en todas las etapas de la operación, incluyendo objetivos de marketing del Mall y su relación con objetivos de venta de las tiendas. Todas las tiendas deben estructurar reportes para el seguimiento continuo de estos indicadores que a su vez proporcionan al Mall una invaluable herramienta operativa y de marketing.

Ley de arrendamiento Comercial en Venezuela.
Mayo 29, 2014

Caracas. La ley de Arrendamiento Comercial (LAC) es un desastre. Refleja la ignorancia del régimen y la prisa de los negociadores por lograr "algo". Comenzando por la descalificación denigrante de empresarios, algo inaceptable en un "diálogo", entre el régimen y los ciudadanos, para lograr una ley justa según la Constitución. 
La LAC confunde propiedades en condominio con otras sin este régimen violando, en el primer caso, la Ley de Propiedad Horizontal con la figura de los Comités Paritarios. Desestima, en un alarde insultante de ignorancia, la inversión y riesgo del desarrollador en la construcción de modernos activos inmobiliarios y su arrendamiento, como algo que no genera riqueza, cuestión que es atribuida al intercambio de bienes entre comerciantes y consumidores. 
El punto álgido, la fijación del Canon de Arrendamiento queda sujeto, en todas sus instancias al avalúo del activo hecha por el SUNDEE según Costo de Reposición, sin establecer una condición transitoria mientras este se realiza, con la característica eficiencia del régimen, imaginamos. 
Aunque no parezca lo más trascendental es necesario resaltar que lo esencial de la Ley es la protección de un débil jurídico, los comerciantes, quienes en el mundo moderno de la industria de los Centros Comerciales, representados por marcas, cadenas, franquicias y concesiones, son otras y muchas cosas pero, menos que menos, débiles jurídicos. 
Pronto veremos "ajustes" a la LAC.